华泰 房地产：力度对标上海，或助力低总价企稳

8月7日，北京住建委等三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，继去年12月之后，再次推出地产政策组合拳。本次优化核心在于公积金和限购，力度对标上海，有望显著提振北京低总价二手房量价表现，改善全国房地产市场预期。当前地产板块估值和机构持仓均处于历史低位，北京新政有望推动板块估值修复，重点关注在核心城市拥有较多布局且具备产品力优势的优质房企。 本次政策调整包含三方面内容。其一，显著加大公积金支持力度：贷款最高额度方面，夫妻双方均为缴存人的，额度可叠加，推动首套房/二套房家庭最高额度从120/100万上升至240/200万，其中首套房最多可上浮至340万；贷款提取额度方面，个人/家庭每缴存一年住房公积金可贷款20/40万，此前均为15万；认定方面，本市无房或仅1套住房，已结清公积金贷款可再次申请；提取方面，支持带押过户和装修提取。其二，优化限购政策：非本市户籍购买五环内商品住房的社保/个税年限要求从2年缩短至1年。其三，完善房屋赠与政策：父母将商品住房赠与子女的，不再核验子女购房资格。 在此前数轮京沪深地产政策调整中，北京的政策力度通常小于其它城市。但在本轮调整后，北京在限购（本地和外地户籍限购套数、外地户籍社保/个税年限）和公积金贷款最高额度方面几乎对标上海。今年以来上海低总价二手房引领全市复苏，我们认为公积金政策（26年2月上海公积金贷款额度大幅上调+首套房公积金利率低至2.6%）使得低总价二手房租金收益率接近贷款利率，对量价企稳发挥了重要作用。根据中指院的数据，1H26上海300万以下二手房成交占比较25年+5.5pct至69.4%；根据冰山指数的数据，1-7月上海二手房价格指数上涨1.7%，其中200万以下/200-300万/300-500万二手房分别上涨5.1%/3.7%/1.2%。 7月政治局会议定调“稳定房地产市场”，但受季节性因素影响，7月以来北京房地产量价表现有所走弱，或是推动新一轮政策的催化剂。根据Wind和冰山指数的数据，1H26北京新房网签成交面积同比+0.1%，7月同比+2%、环比-29%；1H26二手房实时成交套数同比+16%，7月同比+11%、环比-11%；7月二手房价格指数环比-0.7%，较6月跌幅（-0.5%）有所走阔。考虑到北京公积金实缴人数和低总价二手房成交占比均高于上海，我们亦期待北京新政能够推动低总价二手房率先企稳。根据京沪公积金管理中心的数据，25年北京/上海公积金实缴职工分别为932/923万人；根据中指院的数据，1H26北京300万以下二手房成交占比较25年+4.5pct至74.6%。