从酒仙桥到南磨房 中海新城一周内连落两子重仓朝阳

8月4日下午，北京土地市场迎来一场备受瞩目的重量级竞拍。朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块经过191轮（含线上6轮）激烈角逐，最终由中海新城以83.99亿元收入囊中，成交楼面价约8.14万元/平方米，溢价率19.13%。 《中国经营报》记者了解到，这场竞拍吸引了中国金茂、建发集团、中海新城、招商蛇口、保利发展以及金隅+懋源联合体等6家房企参与，参拍企业覆盖央企、国企及优质民企，核心区稀缺地块的市场关注度可见一斑。 值得一提的是，中海新城刚在7月底高溢价拿下酒仙桥地块，一周之内连摘两宗朝阳核心区地块，重仓朝阳的战略意图十分明显。 该地块编号京土储挂（朝）〔2026〕035号，位于朝阳区劲松街道，西大望路与广渠路交叉口东南角。用地规模36847.62平方米，地上建筑规模约103173.34平方米，容积率2.8，建筑限高80米。起始总价70.5亿元，起拍楼面价约6.83万元/平方米。按照约10.3万平方米的住宅建筑规模测算，未来项目体量并不小，如果按照改善方向打造，预计将覆盖大面积高端改善产品。 这是南磨房板块十年来首次供应的住宅用地。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该地块位于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来少有的住宅供应，周边珠江帝景、广渠金茂府等成熟高端社区环绕，区域居住基础较为成熟。 据了解，早在2009年6月，11家房企齐聚广渠路，一宗住宅用地历经97轮鏖战，最终由当时还叫中化方兴的中国金茂前身以40.6亿元竞得，这宗当年备受争议的“地王”最终成为北京楼市的经典案例，项目金茂府开盘当天即告售罄，并在“史上最严房地产调控”背景下拿下当年北京年度销售冠军。 张凯指出，南磨房板块自2012年以来新房累计供应规模较小，区域新增住宅稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价达到约10.6万元/平方米，一定程度验证了区域改善需求的承接能力。 目前，板块的核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来区域内大量存量住宅进入改善置换阶段，而新增高品质住宅供应有限，形成较强的改善需求积累。此次多家头部房企积极参与，也体现出市场对于核心区稀缺土地价值的高度认可。 从地理位置来看，该地块位于东四环内侧，北侧紧邻广渠路，东侧衔接东四环主路，距离CBD、国贸等核心商务区较近，通勤优势明显。交通配套堪称“王炸”：地块东侧50米即为地铁7号线与在建28号线的换乘站大郊亭站。28号线贯穿CBD核心区，可快速抵达大望路、光华路等核心区域。 更值得关注的是，出让文件明确要求地块东侧0409-09地块地下将建设约2000平方米地下商业，并通过地下通道与地铁28号线实现连通。地铁建设单位承诺于2028年12月31日前完成施工后拆除临时占用，并将土地无偿移交二级竞得人。这意味着，未来项目将实现真正的地铁上盖TOD模式。 商业配套方面，地块西北侧即为朝阳合生汇，南侧有芳圆里ID Mall、红星美凯龙等商场。教育方面，周边汇集陈经纶中学帝景分校、北京第二实验小学朝阳学校等优质教育资源；医疗方面有北京市第一中西医结合医院CBD院区、垂杨柳医院等。整体来看项目配套成熟度较高，具备核心城区改善项目的基础条件。 目前，周边二手房价格体系较为坚挺。广渠金茂府北区二手房挂牌均价约11.3万元/平方米，西区约10万元以上；珠江帝景等周边社区房龄普遍超过15年，挂牌价约在 7.7万元—10.5万元/平方米。 新房方面，能建东誉府网签均价约10.56万元/平方米，剩余房源已不足15套；懋源·騴橒臺已于近期取得预售许可证，报价约11万元/平方米。 张凯认为，本项目未来售价预计将参考能建东誉府、懋源·騴橒臺等新房项目以及广渠金茂府二手房价格体系。项目优势在于南磨房核心区稀缺供应、CBD通勤优势以及长期积累的改善需求；短板在于容积率较高，低密属性不足，对产品打造能力要求较高。此外，地块紧邻广渠路和东四环等城市主干道，噪音问题可能成为未来项目在降噪设计方面需要重点攻克的难题。 他判断，未来项目销售表现主要取决于产品定位和市场周期。若能够针对区域改善客群打造高品质住宅，有望承接广渠路沿线多年积累的置换需求，成为朝阳核心区改善型项目的代表性作品。