北京楼市新政落地 7项措施为购房者“提额度”“降门槛”

央广网北京8月8日消息（记者门庭婷）8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月8日起施行。这是继2025年8月、12月两轮调整后，一年内北京第三次出台房地产政策优化措施。 《通知》涵盖优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面共7项措施。业内人士普遍认为，此轮政策出台时机恰当，新政直接扩大了购房群体基数，有望释放大量的购房需求，同时公积金贷款额度提升等政策将降低购房资金压力，预计将直接利好北京楼市，修复市场预期。 《通知》提到，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。叠加多重上浮条件后，单人贷款额度最高可达180万元、夫妻最高可达340万元，均为历史新高。 北京链家研究院院长高原分析，此次公积金额度调整贴合家庭购房实际需要。他表示，额度翻倍机制需要夫妻双方共同缴存才能达到顶格，本质是“双缴双用”，机制上不构成对公积金存贷循环的透支，不影响公积金持续支持居民改善居住条件的潜力。从家庭购房实际看，夫妻共同缴存、共同使用，符合家庭购房决策的实际需求。 与此同时，缴存年限挂钩也同步优化——单人每年20万元、夫妻每年40万元，5年1个月即可满额，而原政策需7年1个月。高原指出，年轻人满额时间提前2年，更早获取购房能力、提前入市，“从购房者角度是‘早买房’，从市场角度是‘增客户’”，其重要性不亚于额度提升本身。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则从近期北京楼市成交实际数据的角度分析了公积金额度提升后对市场的直接影响。据中指研究院数据，1-7月北京新建商品住宅800万元以下成交占比76%，首置及首改需求为市场基本盘，90-120平方米三房、四房产品为绝对主力。公积金额度提升后，单人最高180万元、夫妻最高340万元的覆盖能力，与当前市场主力总价段和户型面积高度匹配，有望直接降低购房资金压力。 中原地产首席分析师张大伟进一步指出，此前传统公积金贷款额度难以匹配当前房价水平，多数家庭购房需依赖高额商业贷款，购房总成本居高不下，大量合理住房需求处于被抑制状态。新政大幅上调额度后，极大提升了家庭购房杠杆能力，减少商业贷款比例，每年可为购房者节省数万元利息支出。同时，城六区户籍居民郊区购房、购买绿色建筑房源可额外提升贷款额度，既鼓励居民外迁安居，也推动绿色低碳住宅普及。 《通知》明确，非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税缴纳年限从2年降为1年。陈文静认为，这一调整直接扩大了购房群体基数，定向释放了五环内刚需置业资格。 张大伟指出，经过3-6月楼市小阳春，7月以来北京楼市呈现市场活跃度不足、改善需求释放受阻、新市民购房门槛偏高的问题。前期严格的限购社保年限大幅增加了刚需群体和新就业群体的购房压力。同时，北京楼市存在区域供需失衡——城六区房源紧张、房价坚挺，而五环外新城库存消化缓慢，市场分化加剧。非户籍家庭五环内购房社保年限缩短至1年，彻底降低了新市民、年轻就业群体的安居门槛，有望释放大量刚需购房需求。 从历史经验看，2025年12月24日政策出台后，北京住房市场活跃度显著提升，全年成交量达五年新高，2026年上半年一季度刚需群体活跃，低总价、入门级房源占比近七成。高原表示，本次“二改一”同样定向刚需，对刚需购房友好，效果值得期待。 曹晶晶结合近期成交数据指出，7月北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，但同比增长2%。7月历来为传统淡季，今年暑期高温多雨叠加，看房及签约节奏阶段性放缓，环比下行符合季节性特征；但同比仍保持正增长，说明在购房门槛持续降低、信贷环境宽松的背景下，市场活跃度整体处于缓慢修复通道，淡季成色较去年有所改善。非京籍购房门槛进一步下调，有望为这一修复趋势注入新的需求增量。 另外，新政对五环内一些低总价房源集中的区域也有明显的利好。以位于南五环内的大兴的西红门板块为例，近几年新房供应量较大，同时也有大量二手房源在售，政策调整后，不仅可以受益于非京籍家庭社保年限的调低，同时可以享受城六区户籍家庭郊区购房公积金额度上浮的利好。 不过高原也提示，刚需置业具有年初年末活跃的典型季节性特征，从需求激发到看房再到实际成交，传导链通常需要70至100天，预计本次政策的激发作用需到四季度末至明年一季度才会逐步体现在数据上。 高原将本次政策核心概括为“三重组合”：一是“提额度”，公积金额度大幅提升；二是“降门槛”，非京籍购房资质和赠与规则优化；三是“真利好”，装修提取公积金最高25万元/套，每10年一次。 在便民性方面，父母赠与子女住房不再核验子女购房资格。高原指出，过去为防止虚增购房资质，需核查受赠人购房资格，对跨省市家庭内部房屋合理转移造成“误伤”。本次调整放开父母向子女的单向赠与，是对现有政策的优化。张大伟认为，新政优化房屋赠与规则、放宽非户籍限购条件，既保障了家庭住房传承需求，也降低了新市民安居门槛，助力首都人才引进和人口结构优化。 曹晶晶同时提醒，当前市场分化态势进一步显现，热销项目与滞销项目差距持续拉大。热销项目的共性在于区位、产品、定价三个维度的协同匹配——产业配套成熟或轨道交通沿线、户型契合改善型家庭需求、与周边二手住房保持适度价差；而去化承压项目多集中于远郊高库存板块，或产品同质化严重、缺乏有效价差的区域。这意味着，新政释放需求的同时，市场对产品力的筛选也在加剧，政策红利更可能向优质项目集中。 高原分析称，从政策脉络看，本次调整在横向上与前两轮在公积金额度、购房资质、便民提取等方向上一脉相承；纵向上上接中共中央政治局最新会议精神，下接近期公积金条例修改，自上而下传导路径完整。从时点看，8月出台精准衔接“金九银十”传统旺季，政策窗口期选择稳健。 58安居客研究院院长张波表示，这是7月政治局会议明确房地产调整方向后，首个一线城市出台的配套政策，信号意义明确，但力度精准克制，即非市场全面松绑，更不是“雷声大雨点小”。短期来看，政策叠加“金九银十”传统周期，预计三季度北京二手房、新房成交量会出现一波脉冲式上行，此前被社保年限限制的刚需客群、计划置换的改善家庭会加速入市，带动交易规模阶段性回升。 张大伟也认为，此次限购与公积金政策优化兼顾民生保障与市场稳控，对购房者、区域楼市、房地产行业及城市发展均产生深远影响。